fbpx
Наши партнеры

Brevkasse

Spørg bare.

Danske Torpares juridiske og tekniske rådgivere hjælper foreningens medlemmer med råd om næsten alt: skattespørgsmål, køb af bil i Sverige, generationsskifte, installation af trekammerbrønd, skadedyr og mange andre emner. Spørgsmål kan sendes sammen med medlemsnummer og eventuelt relevante dokumenter til mail@torpare.dk.

Jeg vil have toilet... men hvordan?

Til Danske Torpare

Jeg skal til at etablere et toilet i mit hus i Tjurkö, Ljungby Kommune. Det er et lille fritidshus. Skal det være med sivebrønd, eller kan det etableres med septiktank? Og hvilke fordele og ulemper er der ved de forskellige muligheder?

Lene,  Rødovre

Hej Lene,

Jeg vil helst bruge de (halv)svenske betegnelser for de relevante afløbstyper – for dels er det dem, du vil møde i forbindelse med indhentning af tilladelser (og tilbud), dels er der en betydningsforskel mellem vores to lande.

De tre typer afløb, du vil kunne få lov til at anvende, er:

  1. Sluten tank (lukket beholder)
  2. Trekammarbrunn med infiltration
  3. Minireningsverk

Fordelen ved 1 er, at det normalt vil være billigst og ikke kræve væsentlig afstand til drikkevandsbrønde.

Ulempen: Tanken skal tømmes et par gange om året eller mere, hvilket koster – især hvis man ikke holder øje med “vandstanden” og skal have “express-tømning”.

Pris for alt uden for huset: cirka 25-35.000 SEK.

Fordelen ved 2 – som er den gængse løsning: Man kan få tilladelse til slamtømning hvert andet år (måske endda sjældnere), og med fast abonnement koster det under 1.000 SEK pr. gang (de fleste steder).

Ulempen: større gravearbejde. Ved vandlidende jord skal infiltrationen lægges i en jordvold. Det kræver tilkørsel af jord og er måske ikke så pænt. Der er desuden krav til afstand til egne og naboers brønde. Disse krav er ikke faste, da de afhænger jordens type og overfladens hældning, men man skal regne med mindst 40 meter mellem brønd og infiltrationsanlægget.

Pris for alt uden for huset: cirka 50.000 SEK.

Fordelen ved 3: Dette er den fremtidssikrede løsning, fordi anlægget renser vandet meget bedre end nr. 2. Leverandøren “passer” anlægget og giver lang garanti (i hvert fald det firma, Danske Torpare samarbejder med). Kan placeres, selv hvor der stilles de strengeste krav på grund af lokal sårbar natur / vandløb.

Ulemper: I høj grad prisen. Driftsudgifter er lidt højere end 2. Kræver elektricitet. Det firma, der fremstiller nogle af de bedste anlæg til fritidshuse (kan tåle at stå ubrugt), er dansk og har en fordelagtig aftale med Danske Torpare (rabat og én enkelt kontakt / kontrakt for alt uden for huset).

Pris: Under, men tæt på 100.000 SEK – men væsentlig dyrere end de andre to, med mindre der ikke er specielle forhold, der fordyrer de andre. På “vanskelige” grunde (små) kan nr. 3 godt blive det billigste.

Højtliggende klippe er et problem for alle anlæg, ligesom det bliver dyrere, hvis der ikke kan etableres fald fra wc til tank og videre til eventuel infiltration eller minirenings-anlæg.

Du kan næppe vælge selv! De fleste kommuner ønsker ikke at godkende nr. 1, fordi man har problemer med at håndtere de mange aflæsninger af slam.

På den anden side vil der være steder med meget sårbar natur (berømt fiskevand (laks), næringsfattige søer osv. osv.) hvor man påbyder nr. 1 eller nr. 3.

Du er forhåbentlig klar over, at du skal søge om tilladelse hos kommunen for at anlægge afløb – muligvis også for at indrette wc (vådrum?). Tag en snak med bygge- og miljømyndigheden i kommunen.

Der vil du også få en liste over godkendte entreprenører, som kommunen ønsker, du skal benytte – så udfører kommunen færre kontrolbesøg, hvilket burde være en besparelse for dig. (Husk, at der er brugerbetaling i Sverige – hvert minut, der sagsbehandles, koster. Til gengæld får man ofte en god indledende snak, der er gratis). Entreprenøren sørger i øvrigt for papirarbejdet.

Endelig vil jeg gøre opmærksom på, at der står rigtig meget om din situation i Vidensbanken på foreningens hjemmeside: www.torpare.dk > Viden > Log ind som medlem > Drift af ejendom > Husets teknik > Eget afløb.

Med venlig hilsen,

Bjørn Donnis

Bjørn Donnis er ingeniør og teknisk rådgiver hos Danske Torpare.

fra TORPARE 181

Bliver vi tvunget til at anlægge afløb?

Kære Danske Torpare

Jeg har fået brev fra kommunen. Her blev jeg bedt om at klassificere mit hus’ afløbsinstallationer efter en medfølgende vejledning. Siden vil man så godkende det eller stille krav om forbedringer.

Nu er det bare sådan, at jeg ikke rigtig mener, at jeg HAR nogen afløbsinstallation, idet mit hus har tørkloset samt et afløb til faskine fra en enkelt vask. Huset har ikke indlagt vand. Derudover er vi kun to, der benytter huset i få weekender. Brevet fra kommunen henvender sig tydeligvis til ejere af huse med vand, bad, toilet osv. Men jeg synes at kunne læse mellem linjerne, at jeg kan blive tvunget til at anlægge et (kostbart) afløb efter alle kunstens regler. Derudover siger min nabo, at huset er “strandnært” (i forhold til en å), og at dét måske vil skærpe kravene yderligere.

Hvor meget kan kommunen kræve af mig?

Venlig hilsen, MJ

Kære MJ

Til dit konkrete spørgsmål er svaret, at man ikke kan kræve, at der anlægges afløb, når der ikke er spildevand. Men måske vil kommunen kræve en anden “das”-løsning (fx Mulltoa) og måske strammere regler omkring håndteringen af latrinen. Med hensyn til vasken kan jeg fortælle, at én enkelt vask uden rindende vand accepteres uden krav til afløbsinstallationen.

Til gengæld må jeg skuffe med, at den beskedne benyttelse er uden betydning, idet reglerne siger, at eventuelt afløb for enfamiliehuse skal dimensioneres til fem fastboende personer. Alle svenske huse må jo bruges til helårsbeboelse. Den “strandnære” beliggenhed kan medføre, at man “rykker en klasse op” med hensyn til krav til håndteringen af latrinen, men jeg tvivler. Der skal være ekstraordinære forhold som en sø med specielt (næringsfattigt) miljø eller en å med mange laks. Umiddelbart vil jeg dog tro, at din udledning af næringssalte er så beskeden, at man kan (burde kunne) få tilladelse til status quo.

Jeg opfordrer dig kraftigt til at tale med kommunen om sagen. Min erfaring er, at i Sverige er samtaler med embedsværket oftest konstruktive i en ganske forbavsende grad.

Du kan også læse den artikel om emnet, vi havde i TORPARE bladet nummer 168, oktober 2016, side 6. samt kigge på udvalgte, relevante dele i skriftet “Eget afløb” i Vidensbanken.

Med baggrundsviden kan du i givet fald tage de kampe, der kan vindes.

Med venlig hilsen

Bjørn Donnis

Bjørn Donnis er bestyrelsesmedlem, civilingeniør og teknisk rådgiver i Danske Torpare.

Kan vi handle vores andele internt uden videre?

Hej,

Vi er to ægtepar, som har en andelsforening, der ejer et lille torp i Hylte Kommune. Hvert medlem af foreningen har et andelsbevis på en fjerdedel. Spørgsmålet er:

Kan et medlem sælge en andel til et andet medlem af andelsforeningen, uden at der skal foretages ændringer / stempler / underskrifter hos de svenske myndigheder?

(Helt konkret: Det ene ægtepar vil gerne have tre fjerdedele af andelsbeviserne og det andet ægtepar én fjerdedel. Ændringen i ejerforholdene sker i fuld forståelse mellem begge ægtepar.)

Venlig hilsen,
Karl-Peter Termansen

Kære Karl-Peter Termansen,

Hvis ejendommen ejes af andelsforeningen – dvs. foreningen har “lagfart” på ejendommen – vil en overdragelse af andele udelukkende være en intern disposition, som ikke skal registreres hos nogen myndighed.

Med venlig hilsen,

Lars Holm Rasmussen

Lars Holm Rasmussen er advokat for og juridisk rådgiver hos Danske Torpare.

Fra TORPARE 178

Er en servitut nødvendig?

Til Torpareforeningen,

Vi er blevet pålagt af kommunen at forny afløbsanordningen fra vores sommerhus. I den forbindelse er naboen positiv over for at lade os benytte en del af hans skovstykke, som grænser op til vores stenmur.

Vi overvejer at anlægge en såkaldt filtreringsbænk på cirka 100 kvadratmeter. Vores spørgsmål til foreningen: Er det tilstrækkeligt rent juridisk, at begge parter underskriver en skriftlig aftale? Eller skal der tinglyses en servitut på hans / vores ejendom. Såfremt en servitut er nødvendig: Hvorledes griber vi det an? Har foreningen en idé om hvor stor en kompensation, det er rimeligt at tilbyde nabolandmanden?

Med venlig hilsen,
Mette Lise

Kære Mette Lise,

En skriftlig aftale uden tinglysning vil være tilstrækkelig til at binde jer og nuværende ejere af naboejendommen og tillige også fremtidige ejere, hvis man kunne være sikre på, at fremtidige ejere blev gjort bekendt med aftalen, når de køber. Problemet er imidlertid, at man aldrig kan være sikker på, at kommende ejere får alt at vide eller selv finder ud af det, og derfor bør man tinglyse. Således må det også være min anbefaling til jer, at aftalen tinglyses.

En servitutaftale skal indeholde angivelse af parternes navne og af de ejendomme, som aftalen henholdsvis er til fordel (“förmån”) for og til byrde (“last”) for, en verbal beskrivelse af, hvad anlægget består af, og hvor det er beliggende med meterangivelser i forhold til grænser og fikspunkter. Desuden bør vedhæftes en kortskitse, der ligeledes viser position og afstande uden nødvendigvis at være målfast og professionelt udfærdiget. Den underskrevne aftale og kortskitsen sendes til tinglysning hos:
Lantmäteriet Fastighetsinskrivning, 761 80 Norrtälje, sammen med en skriftlig anmodning, der er underskrevet af ejeren af den begunstigede ejendom, dvs. jer. Tinglysningen koster 375 SEK.

Der findes ingen standardbeløb eller praksis for, hvor meget man betaler som kompensation for en aftale af denne art. I masser af tilfælde betragtes det som en venlig håndsrækning naboer imellem. Efter min mening kunne man betale det samme i éngangs-vederlag, som pågældende areal ville koste at købe som råjord eller dårlig skovjord, måske 20-40 SEK pr. kvadratmeter. Det må komme an på ejerens forventninger og jeres forhandling. Jeg vil synes, der ligger en overgrænse på 10.000 SEK. At betale årlige småbeløb er ingen af jer tjent med.

Venlig hilsen,

Lars Holm Rasmussen.

Lars Holm Rasmussen er advokat for og juridisk rådgiver hos Danske Torpare.

Fra TORPARE 175.

Ejerskifte ved dødsfald

Kære Danske Torpare.

Min mand er desværre afgået ved døden for to måneder siden. Nu vil jeg gerne høre, hvordan jeg forholder mig med diverse ændringer i ejendomsretten til vor ødegård. Vi ejer 25 procent tilsammen, men det står i min mands navn. Navnet skal ændres til mig, da jeg arver alt efter min mand.

Venlig hilsen, Anni

Kære Anni,

Ejerskiftet på andelen af den svenske ejendom foretages på den måde, at du til det svenske tinglysningskontor skal sende følgende:

• En skriftlig anmodning, underskrevet af dig selv, hvori du “ansøger om lagfart til min afdøde mands del af fastigheten XX (identificeres med matrikelnummer)”.
• Den originale skifteretsattest.
• En bekræftet kopi af den “formueoversigt” eller “åbningsstatus”, som du har indsendt til den danske skifteret, og som den svenske ejendom skal være nævnt i (med adresse eller matrikelnummer).

Materialet sendes i almindelig post til Lantmäteriet Fastighetsinskrivning, 761 80 Norrtälje, Sverige.
Det er samme adresse for hele Sverige.

Du kan læse nærmere om fremgangsmåden ved tinglysning i en artikel i medlemsbladet TORPARE nr. 134 fra februar 2011.

Hvis papirerne er i orden, modtager du nogle uger senere skifteretsattesten og kopi af formueoversigten retur, samtidig med, at du i et andet brev får en “Underrättelse” om, at du er registreret som ejer, vedlagt en afgiftsfaktura på 825 SEK. Din mand, dvs. hans dødsbo, er skattepligtig i Sverige til og med det år, hvor dødsfaldet skete, forudsat at papirerne vedr. overdragelse sendes af sted til tinglysning i god tid inden årets udløb. Det indebærer, at der også i det følgende forår vil komme indkomstdeklaration i hans navn ligesom tidligere år. Den skal du bare underskrive selv og indsende i hans navn. Ligeledes kommer slutopgørelsen senere på året også i hans navn. Først fra det følgende år går den svenske skattepligt over på dig. Får du først tinglyst ejerskiftet efter udløbet af dødsåret, vil din mand stå som skattepligtig i det følgende år også – med indkomstdeklaration i næstfølgende forår osv.

Med venlig hilsen,

Lars Holm Rasmussen

Lars Holm Rasmussen er advokat for og juridisk rådgiver hos Danske Torpare.

Fra TORPARE 173.

Kan mindreårige indsættes som ejere?

Kære Danske Torpare

Min kone og jeg har en fritidsejendom i Skåne. Af lagfarten fremgår, at jeg og min hustru ejer hver 50 procent.

Vi har en fælles søn, som er gift og har to børn.

Tillad mig at spørge, om det vil være muligt at lave et ejerskifte, så vore to børnebørn kommer til at stå i lagfarten som ejere med hver 50 procent, selv om de er mindreårige (fem og otte år), med deres forældre som “værger” og med deres samtykke?

Har jeg ret i, at min hustru og jeg hver især kan forære hvert af vore børnebørn 62.900 DKK årligt, altså i alt 251.600?

Venlig hilsen, 
Villy

Kære Villy,

Jeg kan besvare dine spørgsmål således:

1: Mindreårige kan kun erhverve fast ejendom, hvis værgemyndigheden herhjemme i Danmark (Statsforvaltningen) giver sit samtykke. Principielt kan samtykke opnås, hvis forældrene påtager sig det økonomiske ansvar for ejendommen. I den forbindelse skal Statsforvaltningen have indsigt i forældrenes indkomstforhold og have en forklaring om ejendommens udgifter.

Jeg har ekspederet den type sager tidligere, men det har været situationer, hvor forældrene eller myndige søskende var medejere. Jeg er i tvivl, om myndighederne vil tillade et delt ejerskab for to så unge ene-ejere; men det kan jo undersøges ved at ansøge. Det er Statsforvaltningens opgave at skønne over, om erhvervelsen pådrager børnene en unødig risiko.

2: Ja, det er rigtigt, at hver gavegiver kan give gave til hvert af sine børn, børnebørn, oldebørn osv. for årligt beløb på (for tiden) op til 62.900 DKK, uden at der skal betales gaveafgift.

Venlig hilsen

Lars Holm Rasmussen

Lars Holm Rasmussen er advokat og juridisk rådgiver for Danske Torpare.

Der er mangan i mit vand. Bør jeg være bekymret?

Kære Danske Torpare,

Jeg har en relativ ny boring ved mit torp og har fået foretaget en stor vandanalyse af den. I den forbindelse har jeg fået en anmärkning for højt indhold af mangan. Er det noget, jeg skal være bekymret for, og hvad kan jeg i så fald gøre ved det?

Mange hilsner,
Martin

Kære Martin,

Mangan er ikke farligt i de mængder, det optræder i dit drikkevand. Det kan dog sammen med jern gøre vandet i hanen lettere grumset og lave grimme belægninger i toiletkummen. Sidstnævnte kan let fjernes med lidt saltsyre.

Jeg vil anbefale at se tiden an i et halvt til et helt år, da det er en ny boring, og værdierne af jordbakterierne kan falde af sig selv med tiden.
Hvis det slet ikke er til at holde ud, så kan svævet af jern/mangan formentlig reduceres stærkt med et simpelt sandfilter. Dette koster dog adskillige tusinde kroner.

En anden mulighed, der er et forsøg værd, er at foretage en desinfektion. Derefter BØR bakterierne være væk i mange år, hvis boringer er korrekt udført – lidt afhængig af dybden.

Mange hilsner,
Bjørn Donnis

Bjørn Donnis er teknisk rådgiver i Danske Torpare og uddannet civilingeniør.

Vi vil gerne eje hele huset, i stedet for en del

Kære Danske Torpare,

Vi henvender os, fordi vi ønsker at købe halvdelen af en torp, som vi i forvejen ejer den anden halvdel af. Vi er tre ejere af huset, som ligger i Markaryd kommune. To ejer hver en fjerdedel. Den tredje ejer en halvdel, som han nu ønsker at sælge til os, således at vi to tilbageværende kommer til at eje hver en halvdel.

Hvordan ordner vi sådan en overdragelse papirmæssigt? Kan man selv ordne det – eventuelt elektronisk – fra Danmark? Hvad vil det koste, og hvem påhviler det sædvanligvis at afholde udgiften til at få det ordnet?

Med venlig hilsen,
Anne og Arne

Kære Anne og Arne,

I dette tilfælde er der ikke andre måder at overdrage den halve ejendom på, end at medejeren sælger den til dig og den anden medejer – med en fjerdedel til hver – for en købesum, der normalt ikke kan sættes lavere end halvdelen af den offentlige vurdering. I afgør selvfølgelig selv ved jeres egen forhandling, om købesummen er højere. Hvis ikke der er behov for at fastsætte nærmere betingelser og vilkår – og det er der sjældent ved salg til medejere – kan den sædvanlige købekontrakt springes over.

Overdragelsen kan derfor aftales på et “köpebrev”, som I kan finde på torpare-foreningens hjemmeside. Fremgangsmåden er den samme, som hvis der blev handlet mellem fremmede, og det gør ingen forskel, at det kun er en del af en ejendom. Begge købere skrives på samme dokument, og man skal huske at markere, at det er med en fjerdedel til hver. Köpebrevet er “skøde” i sagen, dvs. det definitive overdragelsesdokument.

I artikler på samme jura-afsnit på torpareforeningens hjemmeside kan I læse om, hvordan tinglysning ekspederes. Al tinglysningsekspedition i Sverige er nu samlet på adressen Lantmäteriet Fastighetsinskrivning, 761 80 Norrtälje.

Der findes ingen elektroniske løsninger for personer, der ikke er bosiddende i Sverige.

Tinglysningen koster tinglysningsafgift på 1,5 procent af købesummen (minimum af den halve ejendomsvurdering) + fast afgift 825 SEK. Afgifterne opkræves efterfølgende. Salget er avanceskattepligtigt for den medejer, der sælger. Der skal betales avanceskat på 22 procent af gevinsten ved salget, dvs. af forskellen imellem salgsprisen og den købesum, I selv har betalt (omregnet til halvdelen). Dog kan der foretages fradrag for udgifter til forbedringsarbejder, hvis der har været sådanne, samt for handelsudgifter og visse vedligeholdelsesarbejder. Avancen selvangives på en særlig blanket sammen med den årlige inkomstdeklaration, der indsendes for det år, hvori salget tinglyses. Hvis I ved købet har betalt mere end det beløb, ejendommen nu sælges for, bliver der naturligvis ingen gevinst og derfor ingen skat. I kan læse nærmere om beskatningen i Skatteverkets brochure “Försäljning av småhus” (kan googles frem ved at søge på ”skatteverket försäljning av småhus”). Tilsvarende med den særlige selvangivelsesblanket, “Försäljning Småhus”.

Venlig hilsen,

Lars Holm Rasmussen

 Lars Holm Rasmussen er advokat for og juridisk rådgiver hos Danske Torpare.

Kan vi forlange at naboen fjerner sine faretruende træer?

Hej med jer i Danske Torpare!

Vi har torp ved Körsveka. Beliggende op til skov med høje træer. Ved min torp er der store træer i skel og tæt på skel, men på nabogrunden. Træer, som i storm er faretruende ved at knække eller vælte ved vestenvind, som vi har meget af. Det er sket to gange, at træer er væltet, dog heldigvis ved siden af huset. Men i ét tilfælde så tæt på, at tagsten blev knust af sidegrene. Hovedstammen faldt under en meter fra husgavl. Mit spørgsmål er, om man kan påtale eller forlange, at de træer, som står i skel eller i faretruende nærhed, kan fjernes under hensyn til personfare og tingsfare. Er det et område, I kan vejlede i?
Der må – tror jeg – være mange, som er i samme situation.
Venlig hilsen,
Erik Jensen

Kære Erik.

Dette er et af vore allerhyppigste spørgsmål i medlemsrådgivningen.

Der er ikke regler at henvise til på forhånd, og der kan ikke gives anbefalinger, som vil hjælpe i alle tilfælde. Der findes ikke en hegnslov i Sverige. (Den danske hegnslov regulerer i øvrigt kun de spørgsmål, der vedrører opsætning af hegn og beplantning i skellet eller systematisk beplantning langs dette – og ikke alle de øvrige spørgsmål, der kan opstå med træer og buske på naboers grunde.)

Man har ikke som nabo i Sverige særlige rettigheder med hensyn til at kræve faretruende træer fjernet. Problemet må løses, når og hvis der opstår en skade. En nabo kan være ansvarlig for de skader, der rent faktisk sker, hvis han har ladet en faretruende tilstand fortsætte uden at gøre noget forebyggende.

Sådan som retspraksis og forsikringsselskabernes dækninger har udviklet sig, accepterer man imidlertid, at der “skal meget til”, før en skovejer bliver ansvarlig. Vores bekymring som nabo-ejere vejer ikke tungt; og vores opfattelse af hvad der er faretruende, er måske ofte ubegrundet, set fra et professionelt synspunkt. Det bliver derfor i langt de fleste tilfælde den skadelidtes egen forsikring, der betaler. Det kan opleves som en urimelighed, at man derved får en selvrisikoudgift – men netop denne udgift kunne man måske, i et i øvrigt godt naboforhold, få træejeren til at tage på sig, hvis ellers han er enig i, at han burde have gjort noget tidligere for at afværge skaden.

Jeg vil anbefale, at man – inden skader opstår – forsøger sig ad forhandlingsvejen; og man skal i den forbindelse huske, at selve træet repræsenterer en ofte meget betydelig økonomisk værdi, ligesom selve arbejdet med at fjerne det koster penge.

Med andre ord kunne man måske købe de truende træer af naboen eller tilbyde at betale for fjernelsen. Du skriver, at der findes træer i selve skellet. Måske bør du foretage en mere præcis opmåling; så kunne du være heldig, at nogen af de faretruende træer viser sig at være dine egne. Er de virkelig i selve skellet, burde dette i sig selv danne et godt udgangspunkt for forhandling med naboen om frivillig bortfjernelse og ligedeling af udgifter / indtægter. Man har dog altid ret til at fjerne grene og rødder, der rager ind over ejendommens grænse (skel).

Det normale er, at man først opfordrer naboen til selv at afsave grene m.v. ved fastighetsgränsen og tilføjer, at man vil sørge for, at det sker, hvis han ikke har løst den inden for fx 14 dage. En sådan opfordring bør sendes skriftligt på en måde, der kan bevises efterfølgende (anbefalet brev, kvitteret e-mail eller brev afleveret personligt). Hjemlen til at fjerne indtrængende grene og rødder står

i den særlige lov Jordabalken, 3. kapitel, § 2.
Venlig hilsen,

Lars Holm Rasmussen
» Lars Holm Rasmussen er advokat for og juridisk rådgiver hos Danske Torpare.
Fra TORPARE 174

Videnscentret er altid fuld af svar

Husk, at du i Videnscentret kan finde svar på rigtig mange spørgsmål om bl.a. ejendomsjura, generationsskifte, forsikringer, økonomi og skat, husets teknik og vedligehold, kultur og sprog – og mange andre relevante emner for fritidshusejere i Sverige.

Du skal være logget ind for at få adgang til videnscentret.

Er du ikke medlem? Klik her for at læse om vores medlemsfordele.

print
X
×
Bliv medlem
Shop
Videnscenter
Aktiviteter