fbpx
Наши партнеры

Generationsskifte: Sådan kan huset blive i familien

Et overblik over muligheder og fremgangsmåder. Dette er første artikel af to om emnet familieoverdragelser. Anden del bringes i TORPARE 181.

Fra TORPARE 180.

TEKST: LARS HOLM RASMUSSEN

Et stort antal af foreningens medlemmer erhvervede deres svenske ejendomme i 1970’erne og 1980’erne. En jævn strøm kom til i de følgende årtier. Som man kunne forvente ifølge naturens lov, er mange nu i gang med at overdrage til næste generation; og set fra foreningens side er det en positiv og livsbekræftende udvikling. Enkelte kan ikke eller vil ikke overdrage til efterfølgere inden for familien, men sælger til udenforstående, ofte svenske købere, hvilket desværre medvirker til det fald i foreningens medlemstal, som er et andet kendetegn her i anden halvdel af 2010’erne.

Efterspørgslen på råd og dåd fra foreningens frivillige og de tilknyttede samarbejdspartnere til gennemførelse af generationsskifte har været – og er – stadig stor. Foredragsaftener har været afholdt i ekstraordinært stort tal de seneste godt to år og vil fortsætte, tilpasset behovet.

I TORPARE har vi for år tilbage skrevet om muligheder og fremgangsmåder for frivillig overdragelse. I nr. 144 fra oktober 2012 og nr. 145 fra december 2012 beskrives køb/salg og gave. De grundlæggende principper og forslag er uændrede, og interesserede opfordres til også at læse disse artikler, som findes på www.torpare.dk .

Her i artiklen gives et sammendrag og en opdatering af løsningerne.

Gaveoverdragelse

Langt den største del af overdragelserne tager udgangspunkt i den ældre generations ønske om at give ejendommen videre uden at modtage nogen betaling. Variationen består i, at kredsen af modtagere enten er den samlede søskendeflok, hvor hvert barn bliver ejer af en brøkdel af lige størrelse, eller blot et af børnene, som ved familiens egen forhandling bliver eneejer, mens de andre søskende modtager en økonomisk kompensation, der formodes at stille dem lige med erhververen.

Det juridiske redskab ved overdragelsen er et gavebrev, som på én gang udtrykker den værdi, der gives, og som fungerer som formelt grundlag for overdragelsen. Gavebrevet sendes altså til inskrivning (tinglysning) som et skøde. Som ved enhver anden transaktion vedrørende overdragelse af fast ejendom skal man se på både juraen og de formelle regler for overdragelsen og på de skatte- og afgiftsmæssige konsekvenser.

Eftersom ejendommen ligger i Sverige, skal overdragelsen registreres hos svensk tinglysningskontor og svensk skattevæsen. For at tilfredsstille disse myndigheder skal svensk lovgivning følges med hensyn til dokumenters indhold og ekspedition. Dokumentets (gavebrevets) ordlyd og opstilling er enkel, og eksempler kan findes på foreningens hjemmeside og hos andre kilder på internettet.

Det er et særligt kendetegn ved et svensk gavebrev om fast ejendom, at det kan indeholde vilkår for gaven. Der kan fx indsættes bestemmelse om, at gaven (ejendommen) skal være særeje for modtageren, at ejendommen ikke må sælges eller pantsættes uden gavegiverens samtykke, at ejendommen ved salg skal tilbydes til bestemte personer (eventuelt til en bestemt pris), eller at gavegiveren skal have brugsret i nærmere angivet omfang.

Både svenske og danske skattemyndigheder har interesse i overdragelse af fast ejendom. Svenske myndigheder, fordi ejendommen ligger på svensk område, således at i det mindste tinglysningen udløser en afgift. Danske myndigheder, fordi vi danskeres økonomiske dispositioner i mange tilfælde pålægges danske skatter og afgifter, selv om aktiviteterne finder sted uden for landets grænser.

Helt konkret vil en gaveoverdragelse af fast ejendom ikke medføre andet i Sverige end svensk tinglysningsafgift (svenskerne afskaffede gaveafgiften i 2004), mens dansk gaveafgift kan komme på tale. Avanceskat optræder i almindelighed ikke i noget af landene ved gaveoverdragelse.

 Dansk gaveafgift

Dansk lovgivning pålægger gaveafgift, hvis gavens giver eller modtager er hjemmehørende i Danmark, og gavens værdi overstiger et vist beløb. Kun direkte beslægtede, det vil sige forældre-børn-børnebørn og så videre, kan give gaver efter denne lovgivning. Andre vil komme i den situation, at indkomstskat udløses.

I 2018 er reglen, at hver forælder kan give hver af sine efterkommere en afgiftsfri gave på op til 64.300 DKK. Svigerbørn kan modtage afgiftsfri gave for cirka en tredjedel af dette, eller mere præcist 22.500 DKK i 2018. Er gavens værdi større, skal gaven anmeldes til SKAT, og der skal betales 15 procent afgift af det overskydende beløb. Er gaven en svensk ejendom eller andele i en sådan, vil det være enkelt at skrive et gavebrev, hvis værdien af det modtagne ikke overstiger det afgiftsfrie beløb.

Er gavens (ejendommens) værdi større, kan valget stå imellem enten at nøjes med, inden for pågældende år, at overdrage så stor en brøkdel, at grænsen for afgiftsfriheden ikke overskrides, eller at lade gavemodtageren betale for den overskydende værdi. Betalingen kan i så fald være et gældsbrev på restværdien, og dette gældsbrev kan gavegiveren eventuelt vælge at lade nedbringe de kommende år ved at give gavemodtageren nye gaver, der årligt holder sig under grænsen for afgiftspligt. Årets gave anvendes altså som afdrag på gældsbrevet.

Ved denne metode er ejendomsretten til den svenske ejendom gået over til erhververen fuldt ud i det første år, det vil sige sammen med gavebrevets udstedelse og tinglysning, og det er kun finansieringen (betalingen), der udstrækkes over længere tid. Gavebrevet skal i dette tilfælde skrives som et gavebrev med vilkår om udstedelse af gældsbrev fra gavemodtageren til gavegiveren. Den svenske tinglysningsmyndighed skal have gældsbrevet, hvorpå restværdien er skrevet som gældsbeløb, indsendt sammen med gavebrevet.

Værdiens beregning

Eftersom dansk SKAT står som potentiel modtager af den gaveafgift, der kan komme på tale, har SKAT en mening om, hvordan værdien af den svenske ejendom opgøres. SKAT har i sin nuværende praksis hentet lidt fra svenske og lidt fra danske regler. Ifølge svensk vurderingslovgivning er det hensigten, at det svenske taxeringsvärde (den offentlige ejendomsvurdering) skal svare til 75 procent af en formodet handelsværdi.

Dansk SKAT tager derfor udgangspunkt i den aktuelle svenske vurdering, som ganges med 100/75. Dernæst giver man samme rabat som ved familieoverdragelser i Danmark, det vil sige et fradrag på 15 procent. Endelig skal resultatet omregnes til danske kroner med den valutakurs, der var gældende på gavetidspunktet. Den samlede formel bliver herefter: Gaveobjektets afgiftsmæssige værdi = Taxeringsvärde x 100/75 x 0,85 x valutakurs.

Denne værdiberegning udtrykker det minimum, som SKAT vil anerkende. Altså en beregning med det sigte at nå frem til en korrekt og lovlig værdi. Beregningen giver imidlertid et tilfældigt resultat i forhold til ejendommens reelle handelsværdi, og i de fleste tilfælde vil handelsværdien være et pænt stykke højere. Dette bør man have i tankerne, hvis der som konsekvens af gaven skal fordeles andre værdier til andre børn.

Farlig svensk regel om større tinglysningsafgift i visse tilfælde

Tinglysningen af en gaveoverdragelse koster som hovedregel kun den faste stykafgift på 825 SEK; også hvis gavebrevet kombineres med en vedhængende gæld for gavemodtageren. Der er imidlertid grænser for, hvor langt den svenske gavmildhed strækker sig. Gavemomentet skal have en vis størrelse og må ikke overskygges af for stor gæld på det tilhørende gældsbrev; så vil arrangementet blive betragtet som et camoufleret køb.

Der er opstillet den regel, at overdragelsen i forhold til tinglysning betragtes som et køb, hvis den vedhængende gæld udgør 85 procent eller mere af den offentlige, svenske vurdering af den overdragne ejendom (eller del af ejendom). Kommer man i den situation, at gældsbrevets pålydende ifølge “den danske beregning” ovenfor bliver for stort i forhold til “den svenske beregning”, må man reducere størrelsen af den del af den svenske ejendom, der overdrages, så gavedelen bliver forholdsmæssigt større, og man derved fjerner sig fra de 85 procent.

Vær opmærksom på, at den svenske tinglysningsmyndighed omberegner værdier og pålydender i danske kroner til svenske kroner med den valutakurs, der gælder på tinglysningstidspunktet. Man bør derfor ikke gå for nær på 84,99 procent, men snarere holde sig i nærheden af 80 procent af den svenske ejendomsværdi som overgrænse på gældsbrevet. Det ville jo være ærgerligt, hvis kursen når at udvikle sig væsentligt i tidsrummet mellem gavebrevets oprettelse og dets tinglysning.

Konsekvensen af en overskridelse af de 84,99 procent er, at man ud over de 825 SEK skal betale 1,5 procent af ejendomsværdien som stämpelskatt (variabel tinglysningsafgift). Ved en ejendomsværdi på fx 500.000 SEK kommer der unødige 7.500 SEK oveni.

Lars Holm Rasmussen er Danske Torpares advokat og juridisk rådgiver. 

Artiklen fortsætter i TORPARE nr. 181, der udkommer i starten af december. Læs dér om fremgangsmåden, hvis der skal betales for ejendommen, samt om beskatning og dokumenternes håndtering.

I et senere nummer bringes en opdatering om fremgangsmåden ved overdragelser i forbindelse med dødsfald og skilsmisser. Indtil videre henvises til artikler derom i TORPARE nr. 134, 135 og 136 fra 2011.

Danske Torpare oplever stor interesse for generationsskifte for tiden.

Derfor afholder foreningen løbende kurser med familieoverdragelse som tema.

print
X
×
Bliv medlem
Shop
Videnscenter
Aktiviteter