Købsprocessen – en kronologisk gennemgang

Hvad køber vi? Det gamle, røde træhus for enden af skovvejen har stadig mange købere; men derudover er  danskernes efterspørgsel i de senere år mere differentieret end nogensinde: Byggegrunde,  hvorpå der opføres nyt; deciderede sommerhuse fra 1970’erne beliggende i svenskernes egne  fritidsområder; ældre skalmurede huse i udkanten af byerne; fjeldgårde i Midt‐ og Nordsverige – for blot at nævne visse typer.

Gør dig klart, hvad du søger, så dine krav til størrelse, indretning og vedligeholdelsesstand  kan indfris på længere sigt: Et spontant, begejstret køb i forårssolen kan føre til ærgrelser,  når det senere viser sig, at huset var for stort, at man alligevel ikke kunne undvære indlagt vand,  eller der skal repareres for meget weekend efter weekend.

Overvej den lokale, ”relative” beliggenhed: Vil vi langt væk fra alt, så ro og ensomhed mærkes,  eller vil vi gerne have nære, svenske naboer, som vi kan komme i kontakt med? Prisen for  ensomhed kan være øget indbrudsrisiko. Nærhed  til andre kan være en fordel, når vintervejen skal sneryddes.

Afstanden fra Danmark bør ikke undervurderes, hvis huset tænkes anvendt ofte i weekenderne. I  vintertiden forlænges rejsetiden til afsides positioner ofte med 50%. Beslut jer for, hvor mange timer I højst vil køre og afgræns
søgeområdet på landkortet, eller mål tiden til og fra stedet, når I er på den første besigtigelse.

Husk, at angivelsen af købere på købekontrakten  er bestemmende for, hvem ejendommen tilhører  formue‐ og skattemæssigt. Det er ikke let at  ændre ejerfordelingen senere; der skal skrives et  nyt overdragelsesdokument med deraf følgende  omkostninger. Gifte personers ”fælleseje”  betyder ikke, at de ejer huset begge to, selv om  det kun er den ene, der er skrevet på. Har man  overvejelser om at lade ejendommen være ejet af  en forening, bør dette være afklaret, inden  købekontrakten skrives og underskrives, og i  hvert fald senest inden det afsluttende köpebrev  (skøde) udfærdiges.

Det er ikke ualmindeligt i Sverige, at private husejere sælger uden at anvende professionelle  rådgivere, men de fleste handler formidles af  ejendomsmæglere. Er der en ejendomsmægler  på sagen, kan man normalt gå ud fra, at alle  relevante informationer lægges frem, og at alle  spørgsmål kan besvares. Er mægleren ikke lokal,  sker det ofte, at vedkommende ikke kender og  har besøgt ejendommen, hvilket skal tages i  betragtning, så spørgsmålene indrettes og  svarene vurderes derefter.

Også danske ejere kan naturligvis sælge uden at  anvende mægler eller anden rådgivning, eftersom  der ikke er nogen pligt til at benytte fagfolk. I disse selvsalgs-situationer må køberen derfor  indstille sig på grundigere undersøgelser og en skærpet holdning til de svar, der kommer.

I de senere år optræder halvprofessionelle  sælgere, både svenske og danske, som  systematisk opkøber og videresælger  ejendomme. Denne kategori rummer både  seriøse og useriøse personer; og der kan ikke  gives andre råd, end at man som køber bør skaffe  sig egen, professionel rådgivning, hvis man vil  handle med disse.

Internet‐søgning er nok blevet det mest udbredte og effektive redskab. Hjemmesiden www.hemnet.se, er den klassiske søgeportal for  mæglere, men også andre findes. Specielt for  land‐ og skovejendomme kan den svenske  landbrugsorganisations LRF’s konsulentafdeling  på www.konsult.lrf.se/Makleri/ være et egnet  forum.

Avisannoncer, herunder torpare‐medlemmernes  egen annoncering i ”Torpare” og på hjemmeside,  er stadig udbredt. Har man lagt sig fast på et  bestemt lokalområde, kan man nogen gange  finde drømmestedet ved at køre rundt og søge  ”til salg”‐skilte eller spørge lokale mæglere, som  måske har et emne undervejs. Har man meget gå  på‐mod, kan man spørge de lokale fastboende,  om de kender til ledige ejendomme.

Ethvert køb rummer 3 aspekter: økonomi, jura og ”teknik”. Med sidstnævnte tænkes på  ejendommens tilstand, herunder dens omgivelser.

Læg en plan, så alle aspekter bliver overvejet og  bedømt i god tid. Navnlig økonomien kan jo  planlægges, inden der overhovedet er fundet en
ejendom. Skal der lånes penge til købet, og hvor,  hvor meget og hvordan? Hvad skal vi regne med i  den løbende drift?

Med hensyn til juraen kan man overveje, om man vil lade sit behov for egen rådgivning afhænge af,  hvem der er modpart, når ønske‐ejendommen er fundet (er pågældende sælger eller mægler  hjælpsom og troværdig, og forstår man sproget?). Eller man kan på forhånd undersøge og beslutte  sig for mulighederne for egen, selvstændig rådgiver, som man vil rådføre sig med under alle  omstændigheder og eventuelt varsle vedkommende til at være klar, når ejendommen  er fundet.

Torpare‐foreningens kurser og juridiske rådgivning kan muligvis dække en del af behovet  på forhånd.

De tekniske forhold bedømmes først og fremmest ved, at man selv er fornuftig og kritisk i sin  besigtigelse af ejendommen og dens omgivelser. På forhånd kan man overveje, om man blandt  venner og familie har fagfolk, der kan hjælpe. Mægleren besvarer spørgsmål, men er som regel  ikke tilstrækkelig kvalificeret på byggeteknik og er jo heller ikke ansvarlig for ejendommens tilstand.  At sammensætte en hjælpe-gruppe eller i hvert  fald gøre sig klart, hvem man vil tilkalde, er det  godt at være i god tid med.

Ved køb og salg gælder svenske retsregler, medmindre man helt undtagelsesvist handler  med en dansk modpart og har aftalt, at danske  regler skal gælde. Svenske forhold vedrørende  køb, salg, leje m.v. af fast ejendom er  gennemreguleret i den altomfattende lov Jordabalken.

Ejendomshandel er traditionelt baseret på  kontant afregning; og dels af denne grund og dels  fordi lovgivningen anviser alle udfyldende regler, er aftaledokumenterne i en svensk handel meget  enkle og kortfattede.

Svensk og dansk lovgivning om aftaler og køb har  et fælles, historisk udgangspunkt og stadig mange  lighedstræk, men der er også afgørende forskelle.  Specielt vedrørende fast ejendom kommer  forskellene til udtryk på den måde, at der i en salgssituation ikke stilles store krav til, hvilke  oplysninger sælger skal give, hvorimod køberens pligt til at undersøge – og dermed selv tage ansvaret –er den tunge regel. I Danmark forholder det sig, groft sagt, omvendt: Sælgers  oplysninger er væsentlige og ansvarspådragende, hvorimod der ikke ventes meget af købers  undersøgelser.

Ejendoms-overdragelse registreres (dansk: tinglyses, svensk inskrives) hos myndighederne på  principielt samme måde som i Danmark: Overdragelsen beskrives i et overdragelsesdokument, som indrettes efter, om  der er tale om køb, gave eller arv. Dokumentet indsendes til registrering sammen med eventuel anden nødvendig dokumentation. Først når registreringen er sket, er overdragelsen gyldig i forhold til andre parter.

Registreringen foretages i Sverige af inskrivningsmyndigheten, som siden juni 2008  sorterer under Lantmäteriet (svarende til Kort‐ og  Matrikelstyrelsen i Danmark). Myndighedens  kontoradresser beskrives andetsteds på hjemmesiden.

I en købssituation sker overdragelsen traditionelt ved, at der først indgås en köpekontrakt med  konkrete vilkår om ejendommens identitet, parternes navne, købesummens størrelse, betalingstidspunkt og ‐sted, overtagelsesdag samt eventuelle særlige vilkår eller betingelser om f.eks. løsøre, besigtigelse inden overtagelsen  osv. Når købekontraktens vilkår er opfyldt, og sælger har modtaget købesummen, oprettes et  köpebrev, der har samme funktion som et skøde i en dansk handel og anvendes som grundlag for  tinglysningen (registreringen). Köpebrevet udtrykker, at sælger har modtaget købesummen,  og at den endelige overdragelse dermed sker.

Köpekontrakt og köpebrev oprettes af ejendomsmægleren, når der medvirker en sådan.  Ifølge den svenske mæglerlovgivning er mægleren forpligtet til at tilvejebringe de  dokumenter, der er nødvendige for, at handlen kan bringes på plads hos myndighederne.  Derimod er det ikke mæglerens pligt at sørge for ekspedition over for inskrivningsmyndigheten  (tinglysningskontoret). De fleste mæglere tilbyder det, mod eller uden ekstra salær.

Medvirker der ikke ejendomsmægler, opstår spørgsmålet, hvem der sørger for dokumenternes oprettelse og myndigheds-ekspedition. Dette må aftales i hver enkelt situation, men en svensk sælger vil som regel anse det for naturligt, at han  tager initiativet til dokumenternes oprettelse, mens køberen selv må sørge for inskrivningen.

Det svenske skattevæsen Skatteverket underrettes om ejerskiftet fra inskrivningsmyndigheten. Man skal altså ikke selv  anmelde købet til Skatteverket. Der kan være en vis træghed i udvekslingen af informationer,  således at det ”skattemæssige ejerskifte” først registreres adskillige måneder efter inskrivningsmyndighetens ekspedition.

Under køberens ejertid gælder svenske retsregler  naturligvis uden indskrænkninger eller  særhensyn. Den lovgivning, man i praksis kommer mest i berøring med, er – ud over  skattelovgivningen –lovgivning om byggeri, arealplaner og miljø. Den lokale kommune er første‐instans‐myndighed inden for disse  områder, således at f.eks. ansøgninger om nybyggeri, om‐ og tilbygninger og anlæg eller  ændring af afløbssystemer indsendes til denne. Man kan gå ud fra, at svensk tankegang og  svenske regler inden for disse områder ligner de danske, men at svenske kommuner ofte udviser  stor service og hjælpsomhed med forhåndsrådgivning.

Ved købet bliver der tale om at betale følgende:

• Købesummen, som regel opdelt i en udbetaling (handpenning) på 10%, når købekontrakten oprettes og underskrives, og  resten (restlikvid), umiddelbart før eller på overtagelsesdagen.
• Afgifter ved inskrivningen, ofte kaldes lagfartskostnad, bestående af stempelafgift på 1½% af købesummen og en  ekspeditionsafgift på 825 SEK. Kutymen er, at køber betaler afgifterne fuldt ud. Afgifterne opkræves af Lantmäteriet, efter at  inskrivningen har fundet sted. Sørger ejendomsmægleren for ekspeditionen, vil han  som oftest bede om at få beløbet deponeret, inden sagen ekspederes. (Ved foreningskøb er  stempelafgiften 4,25%.)
• Rådgiverhonorarer, afhængigt af hvad der er aftalt. Kutymen er, at sælger betaler for  medvirken af ejendomsmægler –hvilket som regel fremgår af købekontrakten – mens køber betaler eventuel egen rådgiver. Har  parterne, f.eks. i en handel imellem danskere, enedes om en fælles bistand til at udfærdige  dokumenter og ekspedere disse, er det ikke ualmindeligt at aftale en ligedeling af rådgiverudgiften. Udgifternes fordeling bør  altid omtales i kontrakten.
• Ansøgningsafgift for förvärvstillstånd (købstilladelse), hvis der er tale om at købe en landbrugsejendom, som er beliggende i et
  område, hvor tilladelse er obligatorisk.  Afgiften, som er fra 3.700 SEK, betales af køberen, medmindre andet udtrykkeligt er  aftalt.
• Eventuelle deposita for el‐forsyning og telefonforbindelse, hvis leverandøren  forlanger det. Medlemmer af Danske Torpare er dog fritaget for depositum hos el‐leverandøren e.on ved at henvise til  medlemsnummer.
• Eventuelle egne låneomkostninger, dvs. bankgebyrer og / eller afgifter for tinglysning af pantebreve, hvis sådanne kræves af långiveren.I ejertiden omfatter udgifterne som regel følgende:
• Ejendomsforsikring, sædvanligvis i form af en årlig præmiebetaling til svensk forsikringsselskab.
• Renovation og, hvis det findes, spildevandstømning. Opgaverne udføres som regel af kommunen eller fælleskommunal  virksomhed. Husk, at kommunen ikke får besked om ejerskiftet fra tinglysningskontor eller skattevæsen, og at der derfor skal  foretages en henvendelse til kommunen. Sælger / mægler eller kommunen kan oplyse om udgifternes størrelse og eventuelle  valgmuligheder mht. tømningsfrekvens m.v.
• Skorstensfejer, for så vidt ejendommen har skorstene og ildsteder, der skal kontrolleres
  regelmæssigt. Skorstensfejerne arbejder i distrikter, og kontaktoplysninger fås hos  kommunen.
• Svensk ejendomsskat, enten fastighetsavgift på 0,75% af den offentlige ejendomsværdi (maksimum 7.812 SEK(2019)) pr. år, eller  fastighetsskatt på 1% af ejendomsværdien, ligeledes pr. år. Om det er den ene eller anden form for skat, afhænger af  ejendomstypen; og man henvises til at læse om reglerne andetsteds på foreningens hjemmeside eller på Skatteverkets  hjemmeside.
• Dansk ejendomsværdiskat, som årligt udgør 1% af ejendommens værdi, opgjort efter specielle, danske regler, der omtales  andetsteds på hjemmesiden. Den svenske skat kan fratrækkes den danske.
• Eventuelle lokale bidrag til vejfællesskaber, bådpladser, grundejerforeninger eller  lignende. Oplysninger herom må søges hos  sælger eller mægler.
• Vedligeholdelsesudgifter, afhængigt af behov og eget ambitionsniveau.

• Ejendommen bør undersøges grundigt ved købers egen, almindelige observation. Brug  ikke kun øjnene, men vær også opmærksom på dårlig lugt og støj samt andre indtryk, som  virker “forkerte”. Vær gerne sammen med  flere familiemedlemmer eller venner og bekendte med erfaring eller forstand på  huskøb og byggeteknik, når ejendommen besigtiges.
• Den enkelte må afgøre med sig selv, om man er dygtig nok og vil løbe risikoen ved at klare  sig uden fagfolks bistand. Den sikreste mulighed er at antage en svensk besiktningsman, som regel bygningsingeniør,  der bl.a. kan findes via hjemmesiden www.sbr.se. Specialfirmaet Anticimex er også en mulighed.
• Stil spørgsmål til sælger eller mægler om alt det, der undrer eller virker ejendommeligt.  Sørg for, at flere hører de svar, der gives ‐ ikke mindst for at undgå sproglige misforståelser.
• Husk, at de forhold, som sælger har vendet sig til, eller opfatter som normale, ofte har en  anden betydning og realitet for køber. En dårlig lugt er ikke altid, fordi “der mangler at  blive luftet ud”, men kan have årsag i f.eks. fejludført isoleringsarbejde eller ulovlige  afløbsforhold. Forvent ikke, at sælger altid  nævner ‐ eller kender ‐ alle relevante forhold,
  uden at det nødvendigvis forties i en ond mening.
• Lad være med at gå ud fra, at “sådan gør man nok i Sverige”. Lovgivningen gælder også for  ensomt beliggende huse langt ude i skoven. Noget andet er, at der ofte vises stor  fleksibilitet fra myndighedernes side, hvis ikke nabohensyn eller miljø‐forhold er i fare.
• Gældende byggestandarder og installationskrav skal ikke bare overholdes for  myndighedernes skyld, men fordi  ulovligheder kan få særdeles mærkbare, økonomiske virkninger, hvis der i skadetilfælde bliver tale om at opnå  forsikringsdækning, og denne ‐ fuldt berettiget ‐ afvises.
• Bygningstegninger opbevares som regel kun på nyere huse eller på seriefremstillede  typehuse. Hvis sælger ingen tegninger har, er der kun en lille chance for, at de findes på kommunen.
• Sælgers forsikringsforhold kan give et fingerpeg om eventuelle problemer, f.eks. hvis forsikringen indeholder forbehold om  dækning på bestemte bygningsdele.
• Eventuelle uklarheder og ubesvarede spørgsmål om forhold på ejendommen bør  ikke udskydes til senere undersøgelse. Omkostningerne kan vise sig at være voldsomme og give store ærgrelser; og måske ville man have købt et helt andet hus, hvis alle forhold havde været kendt fra starten. F.eks. kan etablering af el‐tilslutning eller  vandtilførsel (brøndboring) koste meget store summer og variere meget efter ejendommens beliggenhed.
• Ikke bare selve husets stand, men også  indretning og tilstand i have og på grunden i  øvrigt kan have betydning. Skrånende eller “hule” grunde, vandhuller og nærhed til sø og  å kan føre til fugtproblemer i kældre eller gulvkonstruktioner. Klippegrund kan  begrænse, eller i hvert fald besværliggøre,  nedgravning af ledninger og tanke.
• Spor efter skadedyr (husbukke, borebiller,  svampe‐ eller skimmeldannelser) bør føre til  særlig agtpågivenhed. Angreb kan være  uddøde og har måske blot kosmetisk  betydning, men kan også være ødelæggende  for bæreevne eller rumme aktive elementer.  Ser man på de udendørs forhold skal man nok  hurtigt beslutte sig for, om besøg af vildsvin  øger charmen ved stedet eller kan blive en  pestilens.

Afløbsinstallationer er i store træk undergivet myndighedskrav,
der minder om de danske for tilsvarende huse.
Ved udledning af spildevand på egen grund kan der være tale om primitive løsninger, som fuldt ud er lovlige, men spørg eventuelt kommunens tekniske forvaltning, hvis der er tvivl. I mange handler er problemet, at sælger enten giver forkerte oplysninger om afløbsanlæggets art og indretning, bevidst  eller ubevidst, eller slet ikke har oplysninger. Medmindre der ligefrem foreligger skriftlig dokumentation (fra entreprenør eller kommune) på, at anlægget er af nyere dato  og opfylder gængse krav, anbefales det stærkt, at der tages kontakt til kommunen med spørgsmål om, hvad man har registreret om ejendommens afløbsforhold. Har kommunen ingen registrering, men der rent faktisk findes et anlæg på ejendommen, anbefales, at enten kommunen eller en lokal entreprenør anmodes om at besigtige anlægget og svare på, om det opfylder kravene og vil kunne lovliggøres, altså opnå formel godkendelse og registrering.

Er der intet nyere, godkendt afløbsanlæg, men findes wc, kan man regne med, at installationen er ulovlig.
Er der afløb fra køkken og badeværelse, men intet wc, kan man ikke mere regne med, at sådanne primitive løsninger kan fortsætte, med mindre der foreligger en nyere registrering hos myndighederne. Også her vil kommunen på et tidspunkt inspicere anlægget og komme med påbud om opgradering.

Nyanlægning af simpleste afløbsanlæg hvor der er WC (”trekammerbrønd med infiltration”) vil typisk koste i størrelsesorden 70.000-80.000 SEK.

Anlæg af ny løsning, hvor der ikke er WC, er lidt billigere, men det bør overvejes at udforme anlægget, således at det svarer til WC-tilslutning fordi det vil fremtidssikre huset.
Andetsteds i Vidensbanken er der en større gennemgang af de mulige problemer, når man er ansvarlig for husets afløbsanlæg.

Kun i sjældne tilfælde er det typiske fritidshus, som danskere efterspørger, tilsluttet fælles eller offentlig vandforsyning. I stedet hentes vandet fra brønd eller boring på egen grund eller måske fra tilsvarende forsynings-kilde på naboejendom. Vandmængde og vandkvalitet er variable størrelser, som de færreste sælgere vil tage ansvar for, og der kommer derfor normalt intet positivt og brugbart ud af at stille betingelser herom til sælger eller lade en
købekontrakt afhænge af, ”at vandet er i orden”. Vandmængden er i sagens natur undergivet naturens luner, omend en moderne, dyb boring (borrad brunn) naturligvis giver større forsyningssikkerhed end en gammel, stensat brønd med få meters dybde (grävd brunn). Vær opmærksom på, hvilke oplysninger sælger  giver om vandmængden (f.eks. i den særlige frågelista, der foreligger i de fleste handler); og har sælger udtrykt sig med forbehold –  f.eks. at vandmængden er svingende ved tørre somre – kan man sædvanligvis regne med, at der er et reelt problem.

Med hensyn til vandkvaliteten kan der udtages analyseprøver, som indleveres enten til den lokale kommune eller særlige, private analyseinstitutter; men også her gælder, at der må kalkuleres med udsving, der kan stille krav til smagsløgene og andre sanser. Decideret sundshedsskadeligt indhold bør naturligvis afhjælpes, og ofte findes løsninger med filtrering, oprensning af brønden osv.

• Sverige har en restriktiv lovgivning ligesom Danmark, og det er ikke tilladt for ikke-autoriserede personer at udføre  stærkstrømsarbejde, uden at det i det mindste er godkendt af en autoriseret  installatør. Navnlig ved ”medbringelse” af  danske håndværkere skal man være  opmærksom på, at disse ikke må arbejde i Sverige uden svensk autorisation, ligesom  myndighedsnormer for installationerne er anderledes end i Danmark.
• Har ejendommen ikke el indlagt, skal man være opmærksom på, at selve anlægsudgiften og tilslutningsbidraget kan blive særdeles bekosteligt, i visse tilfælde endda flere hundrede tusinde kroner.
• I Sverige er elforsyningen delt op i to firmaer (ganske som i Danmark). Det ene firma står for at transportere strømmen de sidste 50-100 km, de ejer kablerne, aflæser måleren (elektronisk) og reparere, når stormen får træer til at rive ledninger ned. Dette firma kan man af gode grunde ikke selv  vælge med mindre man køber et andet hus. Dette firma opkræver et ganske stort fast beløb – adskillige 1000 kr. pr år oveni kommer skatter og lidt mere der betales pr kWt.Firmaer der hovedsageligt dækker områder med spredt bebyggelse er naturligvis dyrest.
  Firmaet der sælger elforbruget, kan man selv vælge, og der er lidt forskellige priser og mange prismodeller. Man bør tidligt efter købet evt. vælge et andet firma, men ihvertfald finde en anden prismodel end den man automatisk tildeles.
• Under drikkevand, varme og el i Videnscenteret er der en større  gennemgang af de mulige problemer i  forbindelse med elforsyning.

• Skorsten og ildsteder skal kontrolleres regelmæssigt af svensk skorstensfejer. Denne  har kompetence til at nedlægge forbud mod anvendelse af anlæggene, hvilket sædvanligvis sker, hvis fejning og eftersyn ikke har fundet sted i en årrække.
• Skorstensfejeren afgiver en attest (protokoll) ved sine besøg. Sælger bør derfor fremvise  denne attest, som ikke bør være mere end 12 år gammel ved købet. Findes der ikke sådan  protokoll eller anden dokumentation for, at skorstensfejeren har besøgt ejendommen  uden at give anmærkninger, anbefales, at skorstensfejeren bestilles til at besigtige ejendommen inden købet.

Undersøg og overvej også ejendommens omgivelser uden for egen grund. Købere er  blevet skuffede, når det viste sig, at  grusgraven, der lå stille og idyllisk i  weekenderne, arbejdede på højtryk i de tre  sommerferieuger. En skydebane kan være  spændende at opholde sig på, men  ubehagelig at lytte til. Husk også, at det, at  være i et landbrugsområde, giver de samme  “glæder” som i Danmark: fluer fra køerne,  støjende ventilatorer i laderne, ildelugt fra  stalde og møddinger osv.

Man bør undersøge om der planlægges opsætning af vindmøller i det område, hvor man køber hus. Disse informationer kan man få ved at søge informationer om  planerne, enten hos den lokale kommune eller Länsstyrelsen.

I den ideelle gennemsnits-situation forløber et ejendomskøb i nedennævnte rækkefølge. Det er  forudsat, at den fundne ejendom opfylder forventningerne, og at købet føres til ende.

1. Køber afklarer sine økonomiske muligheder og beslutter sig for, hvordan søgningen af  ejendom skal finde sted.
2. Køber finder den ønskede ejendom.
3. Ejendomsmægleren / sælgeren kontaktes, og salgsoplysninger (objektbeskrivning)  udleveres, medmindre de forelå allerede under punkt 2 (i annoncering).
4. Første besigtigelse aftales med mægler / sælger.
5. Køber sammensætter sit ”hold” af personer, der skal deltage ved den første besigtigelse.
6. Besigtigelsen finder sted. Køber afklarer flest mulige af de punkter, der er nævnt i forrige  afsnit 4. (Hvordan er ejendommens tilstand  og omgivelser?).
7. Køber vurderer hvilke punkter, der behøver yderligere opfølgen, og om professionel besiktningsman skal bestilles.
8. Køber besigtiger ejendomme flere gange, hvis forholdene gør det nødvendigt.
9. Besiktningsman besigtiger ejendommen, efter aftale med mægler / sælger. Så vidt muligt  deltager køber selv for at få førstehåndsinformationer mundtligt på stedet.
10. Egne og besiktningsmannens observationer giver eventuelt anledning til forhandling af prisen.
11. Køber sørger for den endelige tilrettelæggelse af sin finansiering, dvs. sikrer sig, at pengene er klar.
12. Køber meddeler til mægler / sælger, at man vil handle, og at købekontrakt kan oprettes.
13. Købekontrakt sendes til køber. Medmindre køber‐rådgiver er koblet på tidligere, bør det ske senest nu.
14. Eventuelle ønsker om rettelser meddeles og forhandles.
15. Køber sikrer sig, at egen bank kan overholde terminerne for, hvornår udbetaling og restbetaling skal afsendes.
16. Købekontrakt underskrives, enten hos mægleren eller ved udveksling pr. post.
17. Købers bank afsender udbetaling til mæglerens klientkonto. Hvis der handles  uden mægler, bør udbetalingen ikke betales direkte til sælger (selv om den svenske  tradition tilsiger dette), men derimod indsættes på spærret konto / deponeringskonto.
18. Købekontraktens eventuelle betingelser og andre uafklarede forhold bringes på plads.  F.eks. indhentes købstilladelse hos länsstyrelsen, hvis en sådan skal søges for  landbrugsejendom, eller kommunens frafald  af forkøbsret indhentes.
19. Køber sørger for tegning af ejendomsforsikring.
20. Køber sørger for, at egen bank er klar til afsendelse af restkøbesummen, så den er  fremme hos modtageren (mægleren eller  sælgerens bank) senest dagen før overtagelsesdagen.
21. Overtagelsesdagen indtræder. Parterne mødes hos mægleren, i sælgerens bank eller  på ejendommen, afhængigt af, hvordan betalingen har fundet sted, og hvad der er aftalt om mødested.
22. Parterne konstaterer, at restbetalingen er kommet frem. Eventuelt foretages der  afregning af refusionsposter i forbindelse med dette.
23. Sælger underskriver köpebrev (samme dag). Er slutbetaling og overtagelse sket uden  parternes møde, sørger mægleren (eventuelt sælgerens bank) for, at sælger underskriver köpebrevet.
24. Parterne aflæser forbrugstal på ejendommen for elektricitet (samme dag) og aftaler, hvem  der meddeler ejerskifte til el‐selskabet, medmindre mægleren eller køberrådgiver sørger for dette.
25. Mægleren afsender köpebrev og anden nødvendig dokumentation til tinglysning  (inskrivning), medmindre køber fik udleveret
    köpebrevet under punkt 23 og selv skal sørge for inskrivning.
26. Køber gør klar til betaling af  tinglysningsafgiften, enten ved at indsætte  beløbet hos mægleren, eller ved at afvente Lantmäteriets faktura og betale denne ved modtagelsen.
27. Køber modtager underrättelse som attest for, at ejendomsretten nu er registreret (Svensk: lagfart er bevilget).