Artikel: Sælger bør fortælle, hvad han ved – også om det dårlige

Udgivet d. 13.02.2019, senest opdateret 21.06.2019

Artiklen er tidligere blevet bragt i TORPARE 174.

I Sverige vejer købers pligt til at undersøge, om alt er i orden på ejendommen, klart tungere end sælgers oplysningspligt. I den senere tid har en række salg dog givet den danske sælger uventede eftervirkninger.

TEKST: ADVOKAT LARS HOLM RASMUSSEN

I TORPARES spalter har de juridiske emner oftest handlet om anskaffelse af fast ejendom i Sverige eller om problemstillinger undervejs i ejerskabet. Det hører jo imidlertid også med til vores virkelighed, at ejendommene afhændes – og denne artikels baggrund er, at der i den senere tid er sket en række salg, som har givet den danske sælger uventede eftervirkninger. Fremtidige købere kan også læse med, så de bliver klogere på deres muligheder, hvis fejl først opdages efter ejendommens overtagelse.

Undersøgelsespligt og oplysningspligt

Som navnlig nybagte købere vil huske, er det køberen, der reelt har alt ansvar og risiko for ejendommens tilstand. Køberen forventes at undersøge, om alt er i orden – om noget behøver reparation eller udskiftning, om der er fejl og mangler, og om installationer og anlæg opfylder gældende krav.

Sælger skal hverken efter lovgivningen eller praksis foretage sig noget aktivt for at skaffe oplysninger til køber – men sælger skal loyalt give besked, hvis sælger har kendskab til forhold, som har afgørende betydning for køberens beslutning om at købe til den aktuelle pris, og som køber ikke uden videre selv kan få viden om. Det kunne være et kendskab til et nyligt modtaget pålæg fra kommunen om at forbedre ejendommens afløbsforhold (en ganske hyppig foreteelse for tiden) eller en erfaring om, at brønden løber tør i højsommeren.

I den juridiske verden tales om henholdsvis køberens undersøgelsespligt og sælgerens oplysningspligt. I Danmark er sælgerens oplysningspligt og det reelle ansvar for ejendommens stand tungere, og køberens undersøgelsespligt underordnet, men i Sverige er det altså modsat.

Loven gælder også for svenskere

I fire nylige sagsforløb, som foreningen har fået kendskab til gennem henvendelser fra medlemmer, virker det som om, at de pågældende svenske købere enten har været uvidende om egne forpligtelser (undersøgelsespligten) eller bevidst er gået efter at overrumple den danske sælger gennem antagelse af advokat eller jurist, der har skrevet “overbevisende” breve til den danske sælger.

I et tilfælde havde køberen kun gennemset ejendommen overfladisk inden købet og derefter ageret meget overrasket over (synlige) fugtproblemer i underetagen – og i et andet tilfælde burde køberen ud fra sund fornuft og almindelig viden om en nærliggende elvs oversvømmelse af nærliggende huse kunne forestille sig, at opsivende fugt ville være en risiko.

Den danske købers spontane reaktion vil ofte være, at man som dansker på udebane har gjort noget galt – sådan som køberens rådgiver hævder – og derfor hellere må finde pengene frem og stoppe sagen, inden den som bebudet ender med retssag og dom. Der er imidlertid, med de to eksempler i erindring, al mulig grund til at opfordre til, at man som sælger tager situationen med ro og selv opsøger juridisk rådgivning for at få en vurdering af, hvad man står sig bedst ved at gøre.

Danske Torpare kan gennem sin medlemsrådgivning formidle kontakt til svensk eller dansk advokat, der kan give en foreløbig bedømmelse, og som også kan bistå, hvis retssag er uundgåelig. På den solgte ejendom er der som regel forsikring med dækning for størstedelen af de omkostninger, der kan påløbe i en retssag (rättsskydd).

Hvordan forløber sagerne?

Det typiske forløb vil være, at den danske sælger først modtager et brev med krav om betaling af et nærmere angivet beløb, som er beregnet ud fra, hvad en fuldstændig udskiftning af den skadede bygningsdel vil koste. Den juridiske argumentation er som oftest, at der er tale om en dold fel (skjult fejl), som sælgeren (rigtignok) altid hæfter for, og hvor der derfor gælder et fuldstændigt erstatningsansvar.

Fra en mere seriøs købers side kan der allerede fra starten være indbygget et tilbud om en rabat, et nedslag i beløbet, hvis man som sælger accepterer sin forpligtelse straks, eller fordi den fuldstændige udskiftning trods alt indebærer en langsigtet forbedring for køberen. Og det kan jo ligne et godt tilbud.

Sælgerens nøgterne overvejelse bør imidlertid være: Kan det overhovedet være rigtigt, at der i juridisk forstand er tale om en skjult fejl, som jeg er ansvarlig for? Den juridiske rådgiver kan hjælpe sælgeren med denne overvejelse og dermed også med, om en hurtig forligsløsning tjener sælgeren bedst, eller om det er værd at kæmpe videre for at undgå enhver udgift.

Fortsætter konflikten ved domstolene, vil advokatbistand være tilrådelig, men ikke obligatorisk.

En skjult fejl er ikke altid en skjult fejl

Bedømmelsen af om fejlen på bygningen er “skjult”, er en juridisk bedømmelse og afhænger altså ikke af, hvad man med sine egne øjne kan se eller ikke se, når man går bygningen igennem før købekontraktens underskrivelse. Selvfølgelig vil de skavanker og spor efter skader, man som lægmandskøber selv får øje på, aldrig senere kunne gøres gældende som skjulte fejl – men grænsen for, hvornår fejlen eller manglen er skjult, ligger et andet sted:

Er der forhold i omgivelserne, byggemåden, alderen eller den generelle vedligeholdelsesstand, der peger i retning af problemer, og som en professionel sagkyndig burde kunne forudse, slipper sælgeren allerede her.

Hvad den sagkyndige “burde kunne forudse”, afgøres af domstolene, som stiller strenge krav.

Eksemplerne er talrige, og det gælder om at bruge sin fantasi, også på det helt enkle plan: Er der tæt plantevækst op ad en facade, er det underliggende træværk næppe tørt, men risikerer forrådnelse. Ligger et hus nær en sø, er der sandsynlighed for fugt i underetagen. Ser brændeovnen meget ny og dansk ud, er dens tilslutning muligvis ikke godkendt af distriktets skorstensfejer.

Vær korrekt, måske ydmyg, men ikke dum

Hensigten med denne artikel er at minde danske sælgere om, at vi – trods svenskernes venlige modtagelse af os i det dejlige Sverige – er undergivet samme regler som alle andre, der køber og sælger fast ejendom i Sverige. At vi ikke på forhånd er bagud på point, fordi vi er udlændinge, men heller ikke har særlige fordele, fordi vi ikke kender svensk lov så godt. At vi hverken vil blive undergivet en strengere eller mildere juridisk bedømmelse af disse grunde.

Som beskrevet i andre, tidligere artikler i TORPARE, bør man som sælger fortælle, hvad man ved. Også om det dårlige. Køberen er begejstret og vil købe alligevel, men de fleste købere hader at føle sig snydt senere. En god rettesnor for sælgeren vil være at give de samme oplysninger fra sig, som man selv ville ønske at få, hvis man skulle købe. Er der et redeligt grundlag for købet, undgås konflikterne efterfølgende.

Danske Torpare giver gratis rådgivning til medlemmerne om alt der vedrører køb, drift og salg af fritidshuse i Sverige. Danske Torpare kan gennem sin medlemsrådgivning formidle kontakt til svensk eller dansk advokat, og som også kan bistå, hvis retssag er uundgåelig. På den solgte ejendom er der som regel forsikring med dækning for størstedelen af de omkostninger, der kan påløbe i en retssag (rättsskydd).