Værdiansættelse af svensk ejendom ved gaveoverdragelser

Udgivet 05.06.2024

TEKST:  Advokat Lars Holm Rasmussen

En populær fremgangsmåde ved overdragelse af svensk ejendom til næste generation i familien, er at overdrage som gave. Når forældre vil give gave til deres børn (eller yngre generationer), skal der betales en gaveafgift til den danske stat på 15 % af gavens værdi. Reglerne gælder, når gavegiver og/eller gavemodtager er hjemmehørende, dvs. bor fast, i Danmark – også selv om gaven består i en ejendom i udlandet.

Afgiftsfrihed
Der er imidlertid afgiftsfrihed for en nærmere fastsat del af gavernes værdi. Hver gavegiver kan inden for et kalenderår give hver gavemodtager en gave uden afgift op til en vis værdi. Denne værdi fastsættes årligt af de danske skattemyndigheder. I 2023 var dette ”bundfradrag” 71.500 DKK; i 2024 er det 74.100 DKK. Der gælder lignende gavemuligheder for svigerbørn, men med lavere bundfradrag.

Eksempel: To forældre vil give deres tre børn størst mulig afgiftsfri gave i 2024. Der kan altså gives afgiftsfri gave på 2 x 3 x 74.100 DKK, i alt 444.600 DKK.

Hvis gaven gives i form af en fast ejendom, må man nødvendigvis kende værdien for ejendommen for at finde ud af, hvor langt den afgiftsfrie gavemulighed rækker. Hvis man ikke når ”helt til målet”, er der flere muligheder:

1) Den overskydende (afgiftspligtige) del af ejendommens værdi gives ikke som gave, men sælges til modtageren, som derfor betaler en delvis købesum.
2) Den del af ejendommen, som værdimæssigt ligger ud over de afgiftsfrie muligheder, overdrages i et senere år.
3) Gavemodtagerne overtager hele ejendommen på én gang, men påtager sig at skylde den overskydende del af værdien på et gældsbrev, som enten betales senere eller udlignes med ny, senere gave.

Mulighed 3 er den mest populære. Den er både praktisk og omkostningslet.

I artikler her på hjemmesiden og ved foredrag, der regelmæssigt afholdes i Foreningen, kan man orientere sig nærmere om mulighederne.

Den ”almindelige” regel
De danske skattemyndigheder har selvsagt en mening om, hvor lavt værdien af ejendommen kan sættes. Ved overdragelse af ejendom i Danmark har den almindelige regel i mange år været, at den offentlige vurdering med fradrag af 15 % anerkendes. Denne ”familierabat” er endda ved seneste regelændringer sat op til 20 %.

Ny praksis
For ejendom i Sverige har de danske myndigheders praksis været skiftende. Der har været truffet afgørelser både med og uden procentreduktionen og med og uden udgangspunkt i en offentlig vurdering. Ved en afgørelse i Landsskatteretten i marts 2024 (sag LSR2024.22.0089899) er man kommet frem til, at der skal ansættes en skønsmæssig værdi, men at dette skøn kan baseres på den aktuelle svenske offentlige vurdering, som forøges med en tredjedel. Tillægget på en tredjedel skyldes, at den svenske offentlige vurdering ifølge sit lovgrundlag sigter efter at vise 75 % af en formodet markedsværdi. Hvorfor den sædvanlige, danske ’familierabat’ på 15 % (eller 20 %) ikke kan fratrækkes derefter, må indtil videre stå hen i det uvisse. Måske vil fremtidige afgørelser vise nye udviklinger i praksis.

Ved gaveoverdragelser af svensk ejendom er det altså indtil videre reglen (anbefalingen), at den offentlige svenske vurdering +1/3 lægges til grund.